免租期是商铺租赁里十分普遍的商业约定，

但这份租金优惠建立在

租赁合同正常履行完毕的基础之上。

如果承租人经营不善、

单方违约提前解约，

双方又没有事先约定免租期如何结算，

出租人是否有权追回免租期租金？

基本案情

     2023 年 11 月 12 日，原告万某与被告杨某签订《商业街租赁合同》，约定杨某承租万某位于某广场四号楼铺位，用于经营金店。租赁期限三年，自2024 年 2 月 1 日起至 2027 年 1 月 31 日止，其中免租期为 2023 年 10 月 20 日至 2024 年 1 月 31 日。合同约定，第一年、第二年、第三年租金均为 15 万元，第四年租金在前一年基础上递增 10%，计16.5万元；合同签订后2个工作日内，万某交付房屋，杨某于签约当日交纳第一年租金15万元，租赁相关税费由杨某承担，后续租金按年度结算，杨某应于上一租赁年度最后一个月月末5个工作日内，向万某指定账户预缴下一年度租金，万某收款后出具有效票据；杨某逾期支付租金的，万某有权收回房屋。

  合同签订后，万某向杨某交付房屋钥匙。2025年2月1 日至2026年1月31日租赁年度的租金，杨某未按合同约定缴纳。万某分别于2025年7月、9月通过微信向杨某催缴租金未果。2025年10月6日，杨某微信告知万某：“姐，房租还欠多少以后我慢慢给你，房子你该往外租就往外租吧，我也开不起来了。”万某随即询问水电欠费情况、水表电表表号以及交房时间，杨某未再回复。2025年12月29日，万某再次微信催缴，要求杨某支付2025年2月1日至2025年 10月10日共计8个月零10天的租金；杨某次日回复称经营亏损无力付款，承诺款项到位后支付，需待年后资金回笼。双方协商未果，万某遂诉至法院。

  另查明：庭审中，万某提交书面意见，请求判令解除案涉租赁合同；其陈述杨某于2025 年 10 月 10 日自行搬离、停止经营，认可租金计算至 2025 年 10 月 6 日。诉讼过程中，万某自愿放弃免租期租金对应的利息主张。

法院审理

  原告万某与被告杨某签订的《商业街租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。

  关于合同解除问题。根据查明事实，杨某于2025年10 月 6 日明确表示不再承租案涉房屋，万某收到该意思表示后并未提出异议，随即就水电、钥匙交接事宜进行沟通，应当认定双方已就合同解除达成合意，案涉租赁合同于2025 年 10 月 6 日解除。

  本案争议焦点有二：一是欠付租金数额如何认定；二是承租人是否应当支付免租期租金。

针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。案涉合同约定租赁期限三年，免租期单独前置，第一、二年度年租金均为15 万元，杨某应于上一租赁年度届满前预缴下一年度租金。杨某未按期缴纳 2025 年 2 月 1 日至 2026 年 1 月 31 日的租金，并在租期尚未届满时明确提出不再承租。万某主张租金计算至2025 年 10 月 6 日，合计 248 天，予以支持。经核算，应付租金为 101917.81 元（150000 元 ÷365 天 ×248 天）。

  针对第二个争议焦点。首先，案涉合同仅约定免租期时段，并未专门约定租赁合同提前解除情形下，承租人是否需要补缴免租期租金；其次，杨某逾期欠付租金、单方提前终止租赁，系案涉合同提前解除的过错方；再次，案涉合同约定租期三年，杨某仅实际承租一年有余即终止履行。综合合同提前解除的过错划分、承租人实际承租期限占约定总租期的比例，遵循公平原则与诚实信用原则，法院酌定杨某向万某支付免租期租金10000 元。

  关于利息损失。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿范围相当于违约造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，且不得超出违约方订立合同时能够预见的损失。案涉合同明确约定租金预缴时间，杨某应当在2025 年 1 月末 5 个工作日内缴纳下一年度租金，逾期未付，应当承担资金占用利息损失。万某主张自2025 年 2 月 1 日起计算利息，予以支持；万某自愿放弃免租期租金利息，属于对自身民事权利的合法处分，依法准许。

法官说法 

  免租期是房屋租赁合同中常见的商业优惠条款，由出租人给予承租人一定期限内免交租金的便利。现行法律并未对免租期作出专门规定，该条款属于当事人意思自治范畴，只要不违反法律、行政法规强制性规定，即合法有效，对合同双方具有约束力。

  房屋租赁合同提前解除时，承租人是否补缴免租期租金，优先依照合同约定处理；合同未明确约定的，人民法院可以结合合同解除的过错归属、承租人实际履行租期与约定总租期的占比，依据公平原则、诚实信用原则酌定承租人应付的免租期租金，弥补出租人预期租金损失。

关联索引

  《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

  《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。